www.uhasselt.be
DSpace

Document Server@UHasselt >
Education >
Faculty of Business Economics >
Master theses >

Please use this identifier to cite or link to this item: http://hdl.handle.net/1942/1194

Title: De vastgoedmarkt : betaalbaarheid en prijsdeterminanten van Limburgse woonhuizen
Authors: SCHREURS, Thomas
Issue Date: 2006
Abstract: De meerderheid van alle Belgische gezinnen bezit een eigen woning. Eigenaar zijn van een woning geeft bepaalde zekerheden aan gezinnen die zij moeilijk kunnen verzilveren op andere, gelijkaardige manieren. Eigenaars hebben de zekerheid op vast onderdak en een mooie investeringsreturn indien de woning later zou verkocht worden. Het rendement indien een gezin een woning aanschaft, is enkele malen hoger dan het rendement van een spaarrekening. De lage hypothecaire rente in combinatie met een lage opbrengst van spaarrekeningen is een bijkomende aanleiding voor gezinnen om eerder te investeren in de aanschaf van een woning. Maar de stijgende vastgoedprijzen zorgen ervoor dat gezinnen meer geld moeten uitgeven aan deze ‘zekere’ investering. Deze trend vormt dan ook de aanleiding van dit onderzoek. Bij aanvang van deze verhandeling zal eerst duiding volgen omtrent de problematiek van de residentiële vastgoedmarkt in België. De centrale onderzoeksvraag en deelvragen zullen in deze context worden geplaatst. De centrale onderzoeksvraag is als volgt gedefinieerd: Worden de woonhuizen in Limburg tegen betaalbare prijzen aangeboden op de vastgoedmarkt? De residentiële vastgoedmarkt verschilt op bepaalde vlakken van andere markten. De voornaamste kenmerken zoals duurzaamheid, heterogeniteit, overheidstussenkomst en lokaliteit definiëren mede de vastgoedmarkt en komen aan bod in het tweede hoofdstuk. In hoofdstuk drie zullen de evoluties op de residentiële vastgoedmarkt in Vlaanderen uitvoerig besproken worden. Op basis van de beschikbare gegevens is de periode vanaf het jaar 1994 tot en met 2003 geobserveerd. In eerste instantie wordt met behulp van de consumptieprijsindex en het beschikbaar inkomen aangetoond dat de prijzen van woonhuizen sterker zijn gestegen dan het beschikbaar inkomen van gezinnen. De stijging van de prijzen van bouwpercelen daarentegen is nog sterker dan de stijging die is waargenomen van de prijzen van woonhuizen. Enerzijds kan dit verklaard worden door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het woningbeleid van de Vlaamse regering zorgt voor een strikte afbakening van de bouwzones. Hierdoor moet er efficiënter worden omgegaan met de nog beschikbare oppervlakte aan bouwpercelen. Anderzijds bezitten de overheid en meer bepaald de gemeenten, gewesten en intercommunalen, 65 procent van alle beschikbare bouwgrond. Deze oppervlakte aan bouwpercelen biedt plaats aan 90.000 nieuwe woningen, op voorwaarde dat de overheden deze bouwpercelen ter verkoop aanbieden, hetgeen op dit moment niet gebeurt. Vervolgens zal de woningmarkt in Vlaanderen worden bestudeerd en nadien zal een vergelijking plaatsvinden per provincie. De evolutie van de prijzen van woonhuizen, appartementen en bouwpercelen worden besproken. Tot slot worden het aantal verkochte woonhuizen en appartementen vergeleken. Hieruit blijkt dat er een verschuiving optreedt van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar reeds bestaande woningen. Dit manifesteert zich ook in een daling van het aantal verkochte bouwpercelen. Met een gemiddelde geregistreerde verkoopprijs van 160.127 Euro per woonhuis in 2003, scoort de provincie Vlaams-Brabant het hoogst in Vlaanderen. Limburg vormt de middenmoot met een gemiddelde prijs van 130.756 Euro. Voor de prijs per vierkante meter bouwgrond, scoort Limburg het laagst met 64 Euro. Deze provincie kende echter wel de sterkste stijging van de prijzen van bouwpercelen. Indien het totale aantal verkochte woonhuizen wordt vergeleken met alle Vlaamse provincies, dan worden in Limburg het minste aantal woonhuizen verkocht. De huidige gemiddelde, geregistreerde verkoopprijs per woonhuis bedraagt 185.688 Euro in Limburg. Het vierde hoofdstuk geeft een algemeen kader van de waarderingsmethoden die worden beschreven in de literatuur. Traditioneel bestaan er drie benaderingen om de waarde van een woonhuis te bepalen. Dit zijn de kostenbenadering, de inkomstenbenadering, en de benadering van de verkoopsvergelijking. Deze drie benaderingen worden uiteindelijk gebundeld tot een integraal geheel. In hoofdstuk vijf wordt met behulp van vooral Amerikaanse studies, de waardebepaling voor woonhuizen toegelicht. Deze studies onderzoeken op welke manier residentieel vastgoed wordt gewaardeerd. De modellen die van toepassing zijn, vormen hedonische modellen. Voor de waardering van woonhuizen zal de schatter zich baseren op zoveel mogelijk relevante kenmerken die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden. Deze kenmerken worden in een hedonisch model, via een regressie-analyse, getest op hun significantie. Deze manier van waarderen zal ook de basis vormen voor het praktijkonderzoek in deel II. Hoofdstuk zes vormt het eigen praktijkonderzoek dat plaatsvond in Limburg. De steekproef bestaat uit 946 residentiële woonhuizen die in twaalf Limburgse gemeenten ter verkoop werden aangeboden tijdens de maanden april en maart 2005. Het eerste onderdeel beschrijft de waardebepalende factoren die in dit onderzoek een plaats krijgen in het hedonisch regressiemodel. Het onderzoek toont aan dat de waarde van een woonhuis significant beïnvloed wordt door de bewoonbare- en terreinoppervlakte, het aantal badkamers, de aanwezigheid van een kelder, de ouderdom van het woonhuis, de renovatie en de ligging in de buurt van een sociale woonwijk. Het tweede onderdeel onderzoekt aan de hand van de betaalbaarheidsindexen van de twaalf Limburgse gemeenten of woonhuizen in Limburg betaalbaar zijn. Deze index houdt rekening met het belastbaar inkomen, de hypothecaire rentevoet en de verkoopprijzen. De resultaten tonen aan dat de situatie op de Limburgse vastgoedmarkt zeer slecht tot dramatisch is. Met de laagste gemiddelde inkomens van Vlaanderen en toch geprijsde woningen (gemiddelde vraagprijs van 280.850 Euro per woonhuis in Limburg), hebben veel Limburgse gezinnen het moeilijk om een woning aan te schaffen in hun eigen provincie. De conclusie van deze studie betreffende betaalbaarheidsindexen is tegenstrijdig met de beweringen van ING. Deze financiële instelling houdt voet bij stuk dat België nog altijd beschikt over betaalbare woningen (op basis van de betaalbaarheidsindex). Helaas vermelden zij er niet bij dat de situatie per regio kan verschillen. Uit deze studie blijkt dat de situatie op de Limburgse vastgoedmarkt verschilt van de situatie indien men de Belgische vastgoedmarkt als één geheel beschouwt. Door deze voorstelling van ING zouden potentiële kopers van woningen de indruk krijgen dat woningen in alle provincies van België betaalbaar zijn. Dit is jammer genoeg niet het geval. De verkoopwaarden die zijn gebruikt om het praktijkonderzoek te kunnen voeren, zijn afkomstig van vastgoedwebsites. Op basis van deze gegevens bedraagt de gemiddelde vraagprijs per woonhuis in Limburg 280.850,57 Euro. Het verschil tussen de gevraagde en betaalde prijs zou in Limburg zes procent bedragen. Indien rekening gehouden wordt met dit percentage, worden woonhuizen in Limburg tegen een gemiddelde prijs van 263.999,54 Euro verkocht. De gemiddelde, geregistreerde verkoopprijs van woonhuizen in Limburg bedraagt daarentegen 185.688 Euro. Op basis van dit onderzoek wordt dus een gemiddelde verkoopprijs bekomen die maar liefst 78.311,54 Euro per woonhuis hoger ligt dan de gemiddelde, geregistreerde verkoopprijs. Bijgevolg kan men zich de vraag stellen of de geregistreerde verkoopprijs ook werkelijk de betaalde prijs is. Het grote verschil tussen de geregistreerde verkoopprijs en de verkoopprijs bekomen op basis van de verzamelde gegevens, kan erop wijzen dat de aankoop van een woonhuis deels gefinancierd wordt met ‘zwart’ geld. Bijgevolg is de geregistreerde prijs waaraan de woning is verkocht, onderschat ten opzichte van de werkelijk betaalde prijs.
URI: http://hdl.handle.net/1942/1194
Category: T2
Type: Theses and Dissertations
Appears in Collections: Master theses

Files in This Item:

Description SizeFormat
N/A982.58 kBAdobe PDF

Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.